Si l’on souhaite faire un investissement locatif, il existe encore des dispositifs d’incitation fiscal. Le plus connu est le dispositif de réduction d’impôt loi Pinel. Toutefois il arrive à échéance et la fenêtre d’opportunité, sur les dispositifs actuels, s’achemine vers la fin.
La fin du Pinel ?
Initialement annoncée pour 2021, le dispositif est prolongé jusqu’à la fin 2022. Puis ses avantages diminueront progressivement en 2023 et 2024. Dans l’intervalle, un Pinel +, reprenant les conditions d’un Pinel 2022 sera accessible sous certaines conditions.
Ça parait compliqué ? On va éclaircir tout ça.
En préambule, on rappellera que l’investissement locatif Loi Pinel implique des engagements de la part de l’investisseur.
On commence par rappeler ce qu’est le Pinel : Il s’agit d’un dispositif d’incitation fiscal à l’investissement locatif dans les secteurs où cette offre est sous tension.
Ces zones sont définies par des lettres : A, Abis et B1. Pour l’Alsace la seule zone restante est la B1, elle correspond aux grosses agglomérations, notamment Strasbourg et la CUS.
Le Pinel
Comment fonctionne le Pinel ? Le dispositif de loi Pinel donne droit à une réduction d'impôts qui dépend de la durée de location du bien, 6 ans prolongeable 2 fois de 3 années supplémentaires, ou 9 ans prolongeable 1 fois de 3 ans.
Ce dispositif d’incitation fiscale, donc de réduction d’impôt, devait disparaitre à la fin de l’année 2022. Toutefois, le décret n° 2022-384 en date du 17 mars 2022 laisse entrevoir un nouvel avenir pour le dispositif et permet d’envisager un projet d’investissement immobilier locatif sur un logement encore éligible au dispositif Pinel. Dans les faits, à compter de 2023 deux dispositifs cohabiteront, toutefois l’un sera dégressif et amené à disparaître.
À quoi cela va-t-il ressembler ? pour tout logement neuf ou construit, acheté dans un programme immobilier dans le cadre du dispositif Pinel, la réduction d’impôt passera :
En 2023 - de 12 à 10,5% de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans. De 18 à 15% pour un engagement de location de 9 ans. De 21 à 17,5% pour un engagement de location de 12 ans
En 2024 - de 10,5 à 9% de réduction d’impôt sur 6 ans. De 15 à 12% sur 9 ans. De 17,5 à 14% sur 12 ans.
On le comprend à la lecture des chiffres, la fenêtre d’opportunité existe encore si l’on souhaite acheter un logement et/ou acquérir un patrimoine immobilier sur lequel on cherche à réaliser un investissement locatif. Toutefois, le créneau du dispositif Pinel se referme progressivement.
Pinel, les conditions d’éligibilité ?
Faire un investissement immobilier qui donne droit à une réduction d’impôt est séduisant, mais quelles sont les conditions qui permettent d’accéder au dispositif ?
Elles sont simples, mais elles engagent et c’est par cela qu’il faut commencer, les obligations légales du dispositif.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
Sur la partie pratique, les conditions s’énoncent comme suit :
- Le logement neuf doit être acheté à une fin d’investissement locatif pour une durée de bail de 6, 9 ou 12ans. Le logement doit se trouver dans une zone A, A bis ou B1, qui correspondent aux zones où le marché locatif est en tension.
- Parmi les conditions d’éligibilité, il est impératif que le logement soit loué dans les 12 mois après son achèvement.
- L’assiette de réduction d’impôt est limitée à 300 000 euros par an pour un prix au mètre carré n’excédant pas les 5 500 euros.
Le Pinel +
Ce dispositif d’incitation fiscale permettra à l’investisseur de profiter à plein des avantages du Pinel initial. Le PInel et le Pinel + cohabitent. Toutefois, pour y être éligible au Pinel +, les biens immobiliers devront respecter certaines conditions, nous vous listons quelques-uns de ces critères d’éligibilité. :
- Performances énergétiques exemplaires.
- Le bien devra soit être situé dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
- soit respecter des critères environnementaux précis, lesquels sont variables selon la date d’acquisition du bien
- À partir du T3, les logements devront profiter d’une double orientation.
- Le bien (et son espace extérieur privatif) devront respecter une surface minimale selon la typologie.
- Pour un T1
28m2 de surface habitable et minimum 3m2 d’extérieurs à jouissance privative.
- Pour un T2
45m2 de surface habitable et minimum 3m2 d’extérieurs à jouissance privative.
- Pour un T3
62m2 de surface habitable et minimum 5m2 d’extérieurs à jouissance privative.
- Pour un T4
79m2 de surface habitable et minimum 7m2 d’extérieurs à jouissance privative.
- Pour un T5
96m2 de surface habitable et minimum 9m2 d’extérieurs à jouissance privative.
Vous avez un projet d’investissement ? Des questions sur le dispositif Pinel ? Les conditions d’éligibilités ? Nos conseillers vous répondent.
Découvrez en plus sur le dispositif Pinel.
